Proceso de Compraventa de un inmueble en España


El texto que se ofrece está destinado a su uso como instrumento documental.
No tiene validez jurídica ninguna.

A continuación señalamos algunos aspectos de interés durante el proceso de compraventa.

 

Señal

En el momento de la firma del contrato de compra-venta se paga una señal (un 10%), entonces, es importante estar en disposición de poder pagar este importe a corto plazo para no arriesgarse a perder la compra frente a alguien que pueda hacerlo antes que usted.

 

Verificación y control

Antes de firmar un contrato de compraventa, la agencia inmobiliaria realizará plan urbanístico local, y, si se trata de suelo para construcción, controlar si el suelo es efectivamente suelo urbano. Se podrá verificar en el Ayuntamiento.

La inmobiliaria verificará también si el inmueble está libre de cargas, gravámenes o hipotecas. Puede solicitar al vendedor que le entregue una nota simple del registro de propiedad. Este documento es el comprobante de quien es el propietario registrado según la ley y si existen cargas o gravámenes. El vendedor debe demostrar que está al corriente del pago de contribuciones e impuestos, como gas, agua, luz, teléfono y eventuales impuestos municipales.

La oferta

Se suele negociar el precio de compra en España.

El contrato privado

Si las negociaciones conducen a un acuerdo entre las partes sobre el precio de compraventa, se redactará un contrato privado por el que las partes acuerdan el precio de dicha compraventa, hacen constar sus datos personales, dan una descripción del inmueble (embargos e impuestos incluidos) y fijan la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.

El documento carece de valor si no lleva la firma de ambas partes (o sus representantes). En el momento de la firma el comprador tiene que pagar una señal (un 10%). En caso de incumplimiento de la parte compradora, la cantidad entregada como señal quedará a favor del vendedor en concepto de indemnización por daños y perjuicios. En caso de incumplimiento de la parte vendedora, tiene que restituir el doble de la cantidad de la señal.

Hipotecas

Si el inmueble está gravado con una hipoteca, puede valer la pena ponerla a su nombre, puesto que los costes de constituir una hipoteca suelen ser más altos.

La escritura

Es el documento que sirve como constancia del acto jurídico de la transacción.  Su otorgamiento ante el notario y su firma por las partes tendrán lugar a la hora y en la fecha establecida por las partes. Ambas partes o sus representantes deben estar presentes en el acto. El notario habrá investigado la propiedad, los embargos y las deudas, entre otras, y finalmente, verificado si la parte vendedora está al corriente del pago de todo tipo de contribuciones e impuestos requeridos. Si resulta que el inmueble está gravado con una hipoteca que no haya sido traspasada al comprador, el notario la cancelará y los costes correrán por cuenta del vendedor.

Si hay que constituir una nueva hipoteca, le corresponde hacerlo al notario durante este acto. Previamente a la firma de ambas partes, el notario lee la escritura íntegramente. Después de la firma se entregarán las llaves y se satisfará el resto del precio de la compraventa.

El registro

La nueva escritura será presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registro tardará en formalizarse entre 2 y 4 meses. NIE (Numero de identificación fiscal) para extranjeros.

Para comprar un inmueble en España, es imprescindible tener un NIE. El notario se encarga de pedirlo a través de la inmobiliaria. Se tiene que hacer una copia certificada notarial (copia del pasaporte) y rellenar los formularios necesarios.

Cuenta bancaria

Es obligatorio abrir una cuenta bancaria en el suel Español para poder comprar un inmueble. Bancos y notarios deben justificar la procedencia de fondos.
Pedir ayuda a un abogado Aunque las agencias inmobiliarias suelen hacerse cargo perfectamente de todos los trámites que hay que cumplir, advirtiéndole de cualquier riesgo posible, se puede (sobre todo para casos más complicados), recurrir a un abogado.

No obstante, la ayuda de un abogado o gestor implicará que el proceso de compraventa tarde más tiempo, lo que puede constituir un riesgo. Generalmente, un vendedor no se compromete antes de que el comprador haya estampado su firma o pagado una señal. Mientras que su abogado está gestionando el asunto, podría aparecer otro interesado a través de otra vía (a menudo las viviendas se ofrecen a través de diferentes agencias inmobiliarias), que consiga formalizar la venta de manera más rápida.

Los gastos de compra

Los gastos son por cuenta del comprador. El presupuesto para los gastos de compra es generalmente un 11,5 % de la compraventa oficial (como se estipula en la escritura), 12,5% para la compra de una finca de más de un millón de Euros.

Si la vivienda es de segunda mano, hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que es un 10% del valor escriturado, 11% para las propiedades de más de un millón de Euros. Si la vivienda es obra nueva, hay que pagar IVA; (el 10% del valor de la vivienda) y el impuesto de actos jurídicos documentados. En Cataluña este impuesto es de un 1,5%.

También tiene que contar con los gastos del notario y del registro; las tarifas están reguladas oficialmente y dependen del valor de la casa, pero generalmente ascienden a un 1,5%. El ITP se paga cuando se compra un inmueble a una persona privada y es de un 10% del valor oficial de la vivienda.

El IVA se paga cuando se compra un inmueble de un promotor inmobiliario, un contratista de obras u otra empresa o persona que es comerciante profesional de inmuebles.

El porcentaje depende del tipo de la compraventa:

• Si compra un terreno sin edificación, debe pagar un 21% de IVA sobre el precio de compraventa.

• Si compra sólo la parcela (sin compromiso para construir una casa en ella), debe pagar un 21% de IVA, aunque vaya a construir después una casa en ella. Deberá pagar un 10% de IVA sobre la obra nueva.

• Si compra una vivienda acabada, sea nueva o de segunda mano, pagará un 10 % de IVA.

• Hay que pagar un 21% de IVA sobre reformas pequeñas (de menos de un 25% del valor catastral).

• Sobre reformas grandes (de más de un 25% del valor catastral) se paga un 10% de IVA. Gastos adicionales en caso de obra nueva Si compra una casa aún por construir, debe tener en cuenta que al precio de la vivienda le tendrá que sumar otros gastos:

• Los gastos de arquitecto y aparejador

• El precio de contratación de la obra, es decir, los costes reales para la construcción y todo lo que sea incluido en ellos según quede acordado entre usted y el contratista.

• Los gastos de licencia urbanística o de impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Se carga un porcentaje sobre el valor declarado de su futura vivienda (dicho valor será fijado por el arquitecto). El porcentaje puede variar de un municipio a otro.

• Los gastos a la entrega de la vivienda. Si la vivienda a entregar es obra nueva, hay que otorgar la escritura pública de declaración de obra nueva que es inscrita en el registro de la propiedad. El impuesto correspondiente es de un 0,5% sobre el valor catastral de la obra nueva entregada.

Gastos anuales

Recuerde que ahora es propietario y que a parte de los gastos de la compraventa debe contar con los gastos fijos que le corresponden:

• Una vez al año le llegará el IBI (impuesto de bienes inmuebles). La cantidad depende del valor catastral de su vivienda y del tipo impositivo que haya que pagar a cada ayuntamiento.

• El ayuntamiento también cobra tasas para el desagüe, el alcantarillado y las basuras, etc. Estos impuestos, generalmente, no sobrepasan unos cientos de euros anuales. 

• La comunidad de propietarios. Si compra una vivienda o un apartamento en un complejo común, usted se convertirá automáticamente en miembro de la comunidad de propietarios. El importe anual para cada miembro se calcula según la cuota de su parcela o las dimensiones de su casa o apartamento. Generalmente son gastos relativos a la recogida de basuras, el mantenimiento de las zonas verdes comunes, el seguro de lo edificado, la responsabilidad civil, el eventual mantenimiento de la piscina, de los ascensores, y gastos administrativos.