Processus d'achat vente en Espagne

Avant d’acheter un bien en Espagne, il est nécessaire de connaitre les règles d’acquisition.

Vous trouverez ci-dessous les points qui doivent retenir votre attention.

Avant d'acheter un bien en Espagne

Il est d’usage si l'achat est négocié que l'acquéreur paie  de 10% du prix d'achat; Il est donc impératif de pouvoir vous acquitter de cette somme à court terme. Dans le cas contraire, vous encourrez un risque de perdre l’achat au profit d’un autre acquéreur.

Vérifications

L’agence s’assurera que tous les documents sont en règle ;

1- L'extrait du registre de la propriété

Ce document indique quel est le propriétaire actuel du bien et permet de vérifier qu'il n'y ait aucun emprunt, saisie, dette ou s'il existe une servitude.

2- Le Cadastre

Il permet de vérifier la superficie du terrain et de la construction (le registre et le cadastre sont deux entités differentes en Espagne)

3- L'IBI

L'impôt local annuel en Espagne, une vérification sera faite pour prouver que le paiement de l'impôt annuel est à jour.

4- Les frais de coprorpiété

Si le bien est situé dans une coprorpiété, un certificat sera exigé lors de la vente afin de pouvoir prouvé qu'il n'existe aucune dette du prorpiétaire à cet effet.

5- Le vendeur doit également vous remettre une preuve de paiement du gaz, eau, électricité et le téléphone.


FAIRE UNE OFFRE

En Espagne, il est d’usage de négocier le prix d’achat.


Le compromis

Une fois le prix de vente négocié, un contrat privé est établi dans lequel sont mentionnés le prix convenu, les coordonnées des deux parties, une description du bien (y compris les éventuelles saisies, dettes ainsi que la description du registre de ce dit bien) et une date limite pour effectuer l’enregistrement officiel (Escritura)
Les deux parties (ou leurs représentants) doivent signer ce document qui ne sera validé qu’une fois l’acompte de 10% versé : généralement payé par un chèque de banque certifié.

En cas de manquement des engagements des parties:
L’acquéreur perdrait cet acompte.
Le vendeur quant à lui devrait payer à l’acquéreur, le double de ce montant au titre de dédommagement pour non-respect des clauses établies.


NIE (numéro d’identification d’étranger)

Vous devez disposer d’un "matricule socio-fiscal" Espagnol, le NIE afin de pouvoir acquérir un bien en Espagne. Généralement, le notaire peut s’en charger par le biais de l’agence. À cet effet, vous devrez remettre votre passeport, afin que puisse être établie une copie certifiée conforme, et remplir les formulaires nécessaires. IL est possible de le faire à l'étranger, à l'ambassade ou au consulat le plus proche.

Le coût du NIE plus la gestion de la demande chez le notaire varie entre 130 et 150€.

Compte bancaire

Avant de signer l'acte d'achat, vous devez ouvrir un compte bancaire Espagnol ; toutes les transactions devant se faire entre banques Espagnoles - les banques et notaires doivent rendre compte à l’état de la provenance des fonds.

Les hypothèques

Si l’objet est grevé d’une hypothèque, il peut être intéressant de la garder. En effet, le coût d’une nouvelle hypothèque est généralement plus élevé. Dans le cas contraire, elle devra être annulée avant  la signature de l'acte d'achat vente.

Faire appel à un avocat

Bien que l’agent immobilier veille parfaitement à ce que toutes les formalités soient remplies et les points de risque vérifiés, vous avez la liberté de faire appel à un avocat.
La transaction sera plus longue. Généralement, un vendeur ne s’engagera pas tant que vous n’aurez ni signé, ni payé d’acompte.

 

L'ACTE NOTARIÉ

L' "Escritura"

L’Escritura est le document officiel qui conclut la transaction. Sa signature a lieu en présence d’un notaire à une date et heure à convenir.
Les deux parties doivent être présentes ou se faire représenter. Le notaire fera encore une fois réaliser l’enquête de propriété, saisie, dettes etc.,  et pour finir, il vérifiera que tous les impôts ont bien été payés.

Si l’objet est encore grevé par une hypothèque - qui ne serait pas reprise- le notaire fera lever celle-ci aux frais du vendeur.

Si une nouvelle hypothèque doit être mise en place, elle sera enregistrée au moment de la signature de l'achat vente. Le notaire lit l’acte et demande aux deux parties de le signer. Une fois l’acte signé, les clés sont remises et le montant restant dû doit être versé.

L’enregistrement

La nouvel acte notarié doit être enregistrée dans le "Registro de Propiedad" (Registre de propriété). Cela peut prendre de 2 à 4 mois.

Frais d’acquisition

En Espagne les frais d’achat sont toujours à charge de l’acquéreur.
Vous pouvez estimer les frais d’acquisition à environ 11,5 % du montant de l’achat. Pour un achat de plus d'un million d'Euros, le montant total sera de 12.5%.
Pour une construction existante, l’impôt sur la transmission de patrimoine (Impuesto de Transmissiones Patrimoniales ou ITP) représente 10% de la valeur du bien, 11% pour les biens de plus d'un million d'Euros.. Les autres 1,5% représentent les frais de notaire et de registre de la prorpiété.

Pour les constructions neuves vendues par un promoteur, le montant est légèrement different et ainsi réparti: 10 % de TVA (Impuesto sobre el Valor Añadido ou "IVA") plus 1,5 % de taxe supplémentaire (ADJ).
De plus, il faut tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement qui s’élèvent en tout à environ 1,5 %.

L’ITP est appliqué si vous achetez un bien immobilier auprès d’un particulier qui n’est pas un professionnel du négoce immobilier et s’élève à 10 % du prix d’achat officiel.

La TVA est appliquée si vous achetez un bien immobilier auprès d’un promoteur, d’un entrepreneur ou d’une autre entreprise. Son pourcentage est de 10% pour un bien déjà construit et de 21% pour un terrain à bâtir.


SI VOUS FAITES CONSTRUIRE

Pour l’achat d’une maison à construire, vous devez en règle générale, régler les frais suivants en plus de l'achat de la parcelle:

• Les frais d'architecte et de l’architecte technique (aparejador).

• Le montant contractuel, ou les frais de construction effectifs et ce qui est inclus, comme il en sera convenu avec l’entrepreneur.

• Les frais du permis de construire ou la taxe de construction ( "Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras"), un pourcentage de la valeur déclarée varie en fonction de la commune.

• Le coût des travaux.

•  Une fois la maison construite, il faut déclarer celle-ci ("Declaración de Obra Nueva") en signant un acte notarié et l’inscrire au registre et au cadastre. À cet effet, il faut s’acquitter d’un impôt d’un montant de 0,5 % sur la valeur cadastrale de la construction neuve.

FRAIS ANNUELS

Mis à part les frais d’acquisition, sont à régler les postes de frais fixes suivants.

• La taxe foncière ("Impuesto sobre Bienes Inmeubles" ou "IBI"). Cette taxe est calculée individuellement par chaque commune, vous connaitrez le montant de celui-ci avant l'acquisition du bien.

• Les taxes communales ("Tasas"). En fonction de la commune, il se peut que vous ayez à payer une taxe sur les ordures ménagères, les eaux usées, l’assainissement, etc. 

• Les frais de copropriété. En cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, vous serez automatiquement membre de celle-ci. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la surface de votre appartement ou maison. Vous connaitrez le montant avant l'acquisition du bien.

Il s’agit généralement des frais d’enlèvement des ordures ménagères, de l’entretien des espaces verts communs, de l’assurance responsabilité civile, de l’éventuel entretien de la piscine, de l’ascenseur et des frais administratifs.

Attention: Ces Informations sont non contractuelles et sont données à titre indicatif.

• Depuis 2012, un nouvel impôt est appliqué, l'impôt sur le revenu des non résidents; il est calculé sur le montant de la valeur cadastrale du bien immobilier dont vous avez la prorpiété, multiplié par un coefficient municipal (qui varie entre communes) et  sur ce montant calculé seront appliqués les 21% (impôt pour les non résidents). Ces 21% seront également appliqués sur les déclarations de locations que vous pourriez toucher lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu en Espagne.

Il est recommandé de passer par un conseiller fiscal pour faire cette déclaration, il peut s'en charger annuelement, ce qui a le grand avantage d'éviter de vous déplacer.