Procés de Compravenda d'immobles a Espanya

El text que s’ofereix en aquestes pàgines està destinat al seu ús com a instrument documental. No té cap validesa jurídica.

A continuació assenyalem alguns aspectes d’interès durant el procés de compravenda.

 

Senyal

En el moment de la signatura del contracte de compravenda se sol pagar un senyal (normalment d’un 10%), o en tot cas una petita fiança en concepte "d'acord de reserva”. És important estar en disposició de poder pagar aquest import a curt termini per a no arriscar-se a perdre la compra enfront d’algun que pugui fer-lo abans que vostè.

 

 

Verificació i control

Abans de signar un contracte de compravenda, és aconsellable realitzar una inspecció de la construcció i controlar bé el immoble a comprar. Si escau, ha d’estudiar el pla urbanístic local, i, si es tracta de sòl per a construcció, controlar si el sòl és efectivament sòl urbà. Vostè podrà verificar-lo en l’ajuntament.

En el següent pas li aconsellem investigar si el immoble està lliure de càrregues, gravàmens o hipoteques. Pot sol·licitar al venedor que li lliuri una nota simple del registre de propietat. Aquest document és el comprovant de qui n’és el propietari registrat segons la llei i si existeixen càrregues o gravàmens.
El venedor ha de demostrar que està al corrent del pagament de contribucions i impostos, com gas, aigua, llum, telèfon i eventuals impostos municipals.


L’oferta

Mereix la pena negociar el preu abans d’arribar a un acord satisfactori entre ambdues parts. És molt probable que li sol·licitin pagar al comptat un import parcial del preu de compravenda, al marge del preu de compravenda registrat oficialment. És molt comuna, però abans d’acceptar-lo cal pensar bé les possibles conseqüències fiscals que per a vostè representen.

El contracte de reserva

Existeix la possibilitat de signar un cridat “contracte de reserva” pel qual el immoble queda reservat durant un temps, a fi que vostè pugui gestionar tots els aspectes relatius a la compravenda. Aquest contracte de reserva consisteix en el pagament d’una petita entrada que confirma les seves intencions de compra.

El contracte privat

Si les negociacions condueixen a un acord entre les parts sobre el preu de compravenda, es redactarà un contracte privat pel qual les parts acorden el preu d’aquesta compravenda, fan constar les seves dades personals, donen una descripció del immoble (embargaments i impostos inclosos) i fixen la data de la signatura de l’escriptura pública de compravenda.

El document manca de valor si no duu la signatura d’ambdues parts (o els seus representants). En el moment de la signatura el comprador ha de pagar un senyal (normalment un 10%). En cas d’incompliment de la part compradora, la quantitat lliurada com senyal quedarà a favor del venedor en concepte d’indemnització per danys i perjudicis. En cas d’incompliment de la part venedora, ha de restituir el doble de la quantitat del senyal.

Hipoteques

Si el immoble està gravat amb una hipoteca, pot valer la pena posar-la al seu nom, ja que els costos de constituir una hipoteca solen ser més alts. L’escriptura

És el document que serveix com constància de l’acte jurídic de la transacció. El seu atorgament davant el notari i la seva signatura per les parts tindran lloc a l’hora i en la data establerta per les parts. Ambdues parts o els seus representants han d’estar presents en l’acte. El notari haurà investigat la propietat, els embargaments i els deutes, entre unes altres, i finalment, verificat si la part venedora està al corrent del pagament de tot tipus de contribucions i impostos requerits.

Si resulta que el immoble està gravat amb una hipoteca que no hagi estat traspassada al comprador, el notari la cancel·larà i els costos correran per compte del venedor. Si cal constituir una nova hipoteca, li correspon fer-lo al notari durant aquest acte. Prèviament a la signatura d’ambdues parts, el notari llegeix l’escriptura íntegrament. Després de la signatura es lliuraran les claus i se satisfarà la resta del preu de la compravenda.

El registre

La nova escriptura serà presentada per a la seva inscripció en el Registre de la Propietat. El registre trigarà en formalitzar-se entre 2 i 4 mesos.

Demanar ajuda a un advocat

Encara que les agències immobiliàries solen fer-se càrrec perfectament de tots els tràmits que cal complir, advertint-li de qualsevol risc possible, és aconsellable (sobretot per a casos més complicats), recórrer a un advocat o gestor.

Un advocat li oferirà la millor garantia, donada la seva responsabilitat d’aconsellar-li degudament, i vigilarà que tot surti bé (entre altres coses, que l’habitatge està lliure de càrregues i gravàmens i que s’hagin satisfet totes les despeses locals, com la quota per a la neteja i impostos municipals fins a la data de la compravenda. Així mateix, l’advocat o gestor pot ocupar-se de les negociacions amb el venedor.

No obstant això, l’ajuda d’un advocat o gestor implicarà que el procés de compravenda tard més temps, el que pot constituir un risc. Generalment, un venedor no es compromet abans que el comprador hagi estampat la seva signatura o pagat un senyal. Mentre que el seu advocat està gestionant l’assumpte, podria aparèixer altre interessat a través d’altra via (sovint els habitatges s’ofereixen a través de diferents agències immobiliàries), que aconsegueixi formalitzar la venda de manera més ràpida.

Despeses de compra

Les despeses van a càrrec del comprador. El pressupost per a les despeses de compra es generalment un 11,5% de la compravenda oficial (tal i com s’estipula en l’escriptura), 12,5% per la compra de un afinca de més de 1 milló de Euros. Si la vivenda es de segona mà, cal pagar l’impost de transmissions patrimonials (ITP), que es un 10% del valor escripturat, o 11% per la compra de un bé de més de un milló de Euros. Si la vivenda es obra nova, cal pagar l’IVA; (el 10% del valor de la vivenda) i l’impost d’actes jurídics documentats, A Catalunya aquest impost es d’un 1,5%.

També te que comptar amb les despeses del notari i del registre; les tarifes estan regulades oficialment i depenen del valor de la casa, però generalment pugen a un 1,5%. L’ITP es paga suen es compra un immoble a una persona privada i es d’un 10% del valor (oficial) de la vivenda.

L’IVA es paga cuan es compra un immoble d’un promotor immobiliari, un contractista d’obres o una altre empresa o persona que sigui comerciant professional d’immobles. El percentatge depèn del tipus de compraventa:

• Si compra un terreny sense edificació, ha de pagar un 21% del IVA sobre el preu de compravenda;

• Si compra només la parcel·la (sense compromís per a construir una casa en ella), ha de pagar un 18% d’IVA, encara que hi vulgui construir una casa en un futur. Haurà de pagar un 10% d’IVA sobre la obra nova.

• Si compra una vivenda acabada, sigui nova o de segona mà, pagarà un 10% d’IVA.

• Cal pagar un 21% d’IVA sobre les reformes petites (de menys d’un 25% del valor del cadastre)

• Sobre les reformes grans (de més d’un 25% del valor cadastral) es paga un 10% d’IVA.

Despeses addicionals en cas d’obra nova

Si compra una casa encara per construir, ha de tenir en compte que al preu de la vivenda haurà de sumar altres despeses:

• Les despeses d’arquitecte i aparellador.

• El preu de contractació de l’obra, es a dir, les despeses reals per a la construcció i tot el que estigui inclòs en ells segons quedi acordat entre vostè i el contractista.

• Les despeses de llicència urbanística o d’impostos sobre construccions, instal·lacions i obres. Es carrega un percentatge sobre el valor declarat de la seva futura vivenda (dit valor serà fixat per l’arquitecte). El percentatge pot variar d’un municipi a un altre.

• Les despeses a la entrega de la vivenda. Si la vivenda a entregar es obra nova, s’ha d’atorgar la escriptura pública de declaració d’obra nova que es inscrita en el registre de la propietat. L’impost corresponen es d’un 0,5% sobre el calor del cadastre de la obra nova entregada.

Despeses anuals

Recordi que ara es el propietari i que a part de les despeses de la compravenda ha de comptar amb les despeses fixes que li corresponen:

• Un cop a l’any li arribarà l’IBI (impost de béns immobles). La quantitat depèn del valor cadastral de la seva vivenda i del tipus impositiu que hagi de pagar a cada ajuntament.

• L’ajuntament també cobra tasses per el desaigua, el clavegueram i les escombraries, etc. Aquests impostos, generalment, no sobrepassen uns cents d’euros anuals.

• La comunitat de propietaris. Si compra una vivenda o un apartament en un complex comú, vostè es convertirà automàticament en membre de la comunitat de propietaris. L’import anual per a cada membre es calcula segons la cou-te de la seva parcel·la o les dimensions de la seva casa o apartament. Generalment son despeses relatives a la recollida d’escombraries, el manteniment de les zones verdes comuns, assegurança d'alló edificat, la responsabilitat civil, l’eventual manteniment de la piscina, els ascensors, i les despeses administratives.